昨天，南京市工商局公示了南京第一个房地产商品房预售格式合同，这是自去年南京市政府下令开始整治格式合同以来首个对商品房预售合同进行的备案公示，南京市工商局将该预售合同放在了其网站上，公示期从昨天起到5月14日结束。南京市工商局企业信用处顾处长介绍，该合同对将来的商品房预售合同毫无疑问有参照和指导意义，因此南京市工商局改变了以往审查结束后再公示的做法，一边继续审查，一边进行公示，便于广泛征求社会各界的意见。如果您对上述合同内容有异议，可于公示期内向该局企业信用监督管理处反映。

 变更会所用途需经业主同意

      开发商对于配套基础设施和其他设施的承诺，必须用附件的形式详细列明，例如上下水设施、供配电设施、燃气供应、供暖供冷设施、小区安护措施、公共道路、公共绿地和共用停车场、幼儿园、体育设施、购物中心、学校等都必须明确标注具体在何年何月何日前达到或交付，而会所的位置和其约定的用途到底是综合零售还是理发美容保健或洗浴，也要求在附件中明确标注，会所的业主或使用人如果要改变会所用途，需由该商品房所在物业管理区域内持有二分之一以上投票权业主参与表决，并取得与会业主中二分之一以上投票权的业主的同意才可以。

交付时水电气不达标可解除合同

      如果这些配套设施迟延达到承诺怎么办？开发商必须承担违约责任，在90天内采取补救措施使其达到约定标准。若无法补救或经业主大会同意，也可以按照该项目设施的原始造价采取经济补偿。如果商品房交付后，与老百姓居家生活最密切相关的水电气设备还供应不上怎么办？合同明确，如果房屋交付后上水、下水设施，供配电设施，燃气供应设施迟延达到开发商的承诺条件，经买房人催告后90日内仍未达到的，买房人有权解除该合同。开发商要在解除合同后30日内将已收房款退还给买房人，定金双倍返还；还要按照总价款的万分之五/天计算，向买房人支付迟延期间的违约金。

楼间距层高有变化须书面通知购房者

      明明规划的间距是60米，结果房屋造出来少了十几米，感觉生活空间压抑的消费者此前不在少数，此次公布的格式合同条款将规划和设计变更的约定予以了明确：如果经规划行政主管部门批准，该商品房项目的《建设工程规划许可证》发生了变更，包括该商品房所在楼幢与相邻楼幢的正面建筑间距比原间距减少±0.1米，南面相邻楼幢檐口高度增加±0.03米，该商品房朝向的方位偏角变化值超过±1度，因为影响了商品房质量或使用功能，开发商必须在变更被批准之日起10日内书面通知购房者。如果是经过设计单位同意，商品房的建筑工程设计发生变化，包括商品房结构形式发生变化、该商品房空间尺寸发生变化，导致层高降低值超过±1厘米，或导致建筑面积变化超过4平方米，也需在变更确立之日起10天内书面通知购房者，否则购房者有权解除购房合同。开发商在解除契约后30日内要将已收房款退还给购房者，同时定金双倍返还。

      购房者也需要在开发商通知后的7日内作出是否解除合同的书面答复。如果收到了开发商的通知，虽然不满意但也不想解除合同怎么办？合同明确，在收到开发商通知后7天内购房者书面答复不解除本合同的，开发商还是应按变更给购房人造成的实际影响，给予购房人相应的补偿。

商品房保修期限必须明确

      商品房购买的时候吹得天花乱坠，拿到手才发现地面空鼓、墙体大面积起砂等不符合质量的问题怎么办？该合同对房屋的装饰装修及设备标准进行了规范，开发商必须承诺商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。如果商品房的主体不合格怎么办？合同明确，经由拥有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，购房人有权解除合同，开发商应该在解除契约后30日内将已收房款退还购房者，定金双倍返还。

      对基础设施的主体结构、房屋防水等设施的保修范围和保修期限，也一一进行了明确：例如该项目房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。墙面、顶棚抹灰层脱落，保修期为1年，地面空鼓开裂、大面积起砂，保修期为1年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修为2年，管道堵塞为2个月等，保修期自该商品房交付之日起计算。保修期内发现了质量问题的，开发商或其受托人必须在接到报修通知后的48小时内到场检查，并根据工程质量问题的实际情况与购房人商定好具体维修日期，开发商怠于履行保修责任引起购房人直接经济损失，开发商必须予以赔偿。如果开发商委托别人代为承担保修任务，那么受托人必须在2年内常驻该商品房项目现场。

开发商须配合房屋所有权登记

      房子交付了，但开发商就是迟迟不配合办理房产登记手续怎么办？该合同明确，在该预售合同签订后10日内，开发商就应将合同信息传送至房产部门备案。在本合同签订后30日内，双方办理商品房预售合同登记备案手续。商品房交付后90日内，双方应当共同申请房屋所有权转移登记。同时开发商承诺在购房人领取《房屋所有权证》180天后，有权要求开发商配合办理该商品房占用范围内的国有土地使用权变更登记。

市民认为 合同有3点不足

      尽管该经过监审的格式合同对许多以往开发商容易与百姓扯皮的地方进行了明确，但有的市民指出，其中仍然有一些不足：

      不足一：例如开发商延迟办理房产证和土地证，怎么办？合同只约定每迟延一天按10元计算来支付违约金，似乎并不能对开发商起到很强的制约作用。不足二：虽然要求开发商对怠于履行保修责任引起的购房人直接经济损失进行赔偿，但却明确该损失不包括间接损失、不必要的误工损失及精神抚慰金。只有双方一致认为需购房人或其家人在该房屋内配合保修工作的，开发商才参照相关标准支付合理的误工费。这样的条款，有不少市民认为不合理。不足三：该合同虽然约定了具体层高，但如果商品房的实际层高低于约定层高怎么办？该合同只规定误差值超过国家有关规范、标准允许误差值的，由开发商承担单价降低人民币20元/平方米。也就是说，老百姓的层高被压缩了，却只能获得20元一平方米的补偿，毫无疑问吃了暗亏。