收楼锦囊
出门准备
在收楼前，您首先会收到开发商的书面通知，通知中将告诉您办理交付手续的时间、地点及您应当携带的证件、文件。在出门前，除了通知中要求携带的各种证件外，如有条件，请尽量准备下列物品：直角尺、卷尺、纸、笔、易贴便条、试电笔（或其他即插型小电器）、数码相机或DV、小锤子、矿泉水等。
提醒：DV或者数码相机最好具有日期显示功能，以便拍下有问题之处作为凭证。纸笔，则是用来记录发现的问题。易贴便条用来写下问题所在及维修意见，贴在出现问题的地方，以便维修人员查找。试电笔，检查电源是否已全部接通。直角尺，量度墙身、地板是否平直。
小锤子，用于检查空鼓，如天花板、地板、窗台、阳台、瓷片等，如果敲击的声音有少许回响，则是有点问题了，沉闷的声音则表示过关。而矿泉水的用处在于瓶子，待所有各项都验完后，用矿泉水瓶接水，泼洒到地上，看地面是否平整，去水坡度做得够不够。
现场查验
按规定商品住宅的交付使用必须具备专业验收、竣工验收、综合验收合格的条件。您在收楼前，应先要求开发商提供《建筑工程竣工备案表》、《商品房面积测绘技术报告书》、《住宅质量保证书和住宅使用说明书》等。
提醒：在收楼之前一定要注意记好房子工程质量的保修期限，在了解到各种项目的保修期后，最好能与收楼时发展商交付的《住宅质量保证书》的各项内容逐一对照，并根据建委出具的竣工验收文件发出的具体日期，计算出各项的保修到期时间。其次，要先验房后缴费，按交楼标准查验楼房状况，之后才缴纳入住前的相应费用，如果发展商非要签字后才让收楼，则可采取变通方法，在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样。另外，根据有关法律规定，开发商及物业公司无权向业主收取办证契税、登记费、房屋装修押金等费用，对于不合理的收费您可以说“NO”。
验收细节
在收楼时最难的就在于检查房屋质量，当中一些细节最容易被忽略，并且发生问题后再维修就比较麻烦，所以要特别留神。收楼时验收内容包括：土建、装修、给排水、照明用电、卫生器具、防盗设施以及其它设施配件等。
提醒：检查时要注意以下方面的细节：一、门窗。看门开启关闭是否顺畅，门四边有否紧贴门框，门插有否插入得太少、门间隙是否太大。检查窗时，看玻璃是否完好，检查窗边与混凝土接口有无缝隙，注意窗台下面是否有水渍，如有则可能是窗户漏水。
二、天花板。注意看顶上有无裂缝，如果是与房间横梁平行的裂缝，就属不妨碍使用的质量通病，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那就有严重结构性质量问题。
三、地板。看地板有无松动、爆裂或撞凹，试试行走时有无吱吱作响；检查一下地板石或材质板的间隙有无太大；细看地脚线接口，检查有无松动现象；再就是看看是否有裂缝、起砂现象。
四、厨厕。注意浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象；坐厕、水池龙头下水是否通畅；浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当；要细看卫生间、厨房内有否地漏，坡度有无往门口处倾斜；厨房瓷砖、马赛克的疏松脱落及凹凸不平也要注意。
五、开关插座。按规定每套住宅回路数不宜少于5个，记得要试一下全部开关、插座及总电闸有无问题，连各种电路、闭路电视、电话插座的位置也应仔细了解。
细节验收 一点不能漏
一、门窗。看门开启关闭是否顺畅，门四边有否紧贴门框，门插有否插入得太少、门间隙是否太大。检查窗时，看玻璃是否完好，检查窗边与混凝土接口有无缝隙，注意窗台下面是否有水渍，如有则可能是窗户漏水。
二、天花板。注意看顶上有无裂缝，如果是与房间横梁平行的裂缝，就属不妨碍使用的质量通病，如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那就有严重结构性质量问题。
三、地板。看地板有无松动、爆裂或撞凹，试试行走时有无吱吱作响；检查一下地板石或材质板的间隙有无太大；细看地脚线接口，检查有无松动现象；再就是看看是否有裂缝、起砂现象。
四、厨厕。注意浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象；坐厕、水池龙头下水是否通畅；浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当；要细看卫生间、厨房内有否地漏，坡度有无往门口处倾斜；厨房瓷砖、马赛克的疏松脱落及凹凸不平也要注意。
五、开关插座。按规定每套住宅回路数不宜少于5个，记得要试一下全部开关、插座及总电闸有无问题，连各种电路、闭路电视、电话插座的位置也应仔细了解。
二手更重提防手续问题
教你“收楼”六招
在房屋办理了二手楼交易手续后，接下来就到了“收楼”的环节了。对于新业主的您，应该如何顺利收楼呢？满堂红地产专家提醒大家要特别留意以下6个问题。
□清算所有费用：与原业主清算所有房屋的费用，包括：管理费、煤气管道费、有线电视费、水费、电费、电话费、宽带网络费、物业管理公司各种费用等；
□更名手续：持新房产证到管理处办理户名变更手续，同时房屋需装修，要向管理处申报。
□银行开户：到银行开立新账户，分别用于缴交电话、煤气、水电费等生活杂费；
□室内设施验收：与原业主一起，对房屋内水管、窗台、墙壁、入墙柜等室内设施和物品进行验收；
□交接发票证明：房屋的维修基金发票、物业管理费押金收据，室内各种设备(如家电)发票、保修卡，装修合同与装修发票、保修卡等；
□户籍更改申请：针对可入读名校的物业，新业主有权要求原业主户口撤出原居住地。由于“交楼”个中手续相对繁琐和复杂，买卖双方最好填写委托书。
专家教路
1.在收楼时一定要要求发展商出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《建筑工程竣工验收备案表》（简称“二书一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》（房间功能分区及标的物详列各项验收内容，如客厅楼板、阳台地面等等）与《验收意见表》（如《楼宇验收记录表》）等。（按原来的规定，商品房交楼时还要具备《竣工综合验收合格证》，但自2004年7月1日起，广州市建设委员会已下发通知，取消商品住宅建设项目竣工综合验收。）
买家应在签订购房合同之前，坚持将“二书一表”列入交楼的必要条件中。
2.开发商延迟交楼可以按照合同规定要求赔偿。如果合同规定低于租金损失的，开发商应当补足差额。开发商不具备交楼条件，业主不应收楼，否则收楼后的时间段不能要求支付违约金，只能要求支付收楼前的违约金。
收楼费用知多少
在收楼时到底要交多少费用，很多业主并不清楚，所以往往助长了发展商乱收费的行为。在这里要提醒，按规定，一次性缴交费用如下：
1.水电费周转金，多层住宅200元/户；高层住宅400元/户；水、电费周转金必须专户储存，专款专用，并定期公布使用情况，接受业主或业主委员会监督。业主直接通过银行自动缴费的，可不收取。
2.装修保证金，多层住宅最高不超过800元/户；高层住宅最高不超过1500元/户。
3.装修垃圾淤泥清运费，原则上由业主自行清运，需物业公司清运的按实际发生费用收取并报分管物价局备案；业主以书面明确不进行装修的，不必缴交；业主装修完工，经物业管理公司检查验收，没有损坏公共部位和设备设施，装修保证金应于检查合格之日起15个工作日内退回业主。
4.公共设施费用，在销售商品房合同未有明确配套而新增加的设施，可收取下列费用，已明确的配套项目不得重复收取：A、公共防盗门费：按实际支出分摊，并需出示有关费用凭证；B、有线电视初装费；C、管道煤气初装费。
另外，如果物业管理公司向业主收取以下规定不能收取的费用，应引起业主注意：(1)、供水、供电一户一表(含抄表装置)设备；(2)、信报箱、通邮费；(3)、电话管线费；(4)、装修管理费。
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我要卖房