广州市国土资源和房屋管理局(简称房管局)房地产中介服务管理所(简称中介所)对多个楼盘销售现场和多家中介经营情况进行了巡察。

　　这一次巡查结果发现,没有预售证而非法销售、不公示预售证和规划图的现象依旧存在,而房屋销售代理中介向购房者收取综合服务费已然成为行业潜规则。

　　中介所相关人士透露,自去年下半年开始,房管局启动对销售层面和中介经营服务的全面检查以来,广州楼市的销售正逐渐变得透明规范,"去年下半年问题较多,不停地发整改通知书",而现在要抓的问题是"捂盘惜售"。

　　"捂盘惜售"胶着

　　在5月2号的巡查中,记者发现位于广州大道北的一个楼盘,某知名代理机构的委托代理协议挂在售楼部显眼之处,然而,销售顾问很明确地告诉记者,购房者在签定购房合同时,包括一项综合服务费,这笔费用1000-2000元不等。

　　根据建设部商品房预售制度和国家计委的相关规定,"谁委托谁付款",代理销售的这一做法并无依据。

　　实际上,房管局的巡查频率越来越大,"目前每周必须要有四次巡查。"中介所人士表示,"捂盘惜售"并没有恰当的认定,实际上这是开发商的一个销售手段,目前也并没有相关的法律法规去约束这种行为。此前中介所在巡查过程中发现,一些楼盘拿到预售证了,而两三个月之后,阳光家缘网上签约的数量只占10%,则有"捂盘惜售"的迹象,而这类销售手段集中于市区地段好和高价的楼盘里。

　　4月9日,由广州市建委牵头,11个部门联合组成房地产市场秩序专项整治工作组兵分五路,对广州市在售楼盘展开了全面检查。来自知情人士透露,此次检查的一份书面报告显示,广州有24个楼盘被列为"捂盘惜售"的嫌疑对象,其中不乏多家知名开发商的项目。

　　业内人士指出,开发商能够"捂盘惜售",至少说明他们的资金链有所保障,而广州地区多家房企已经通过上市顺利完成融资渠道的拓宽,相对而言,扩大土地储备是广州房企所面对的新竞争周期:土地储备是目前最能代表房地产企业未来发展前景的指标。

　　广东省房协市场分析课题组公布了今年一季度广东房地产分析报告,提到全省购置土地投资在去年同期增长35.4%基础上又增长84.26%,但购置土地面积没有与购置土地投资增长同步,只增长46.61%,购置土地的成本继续加大;开发土地面积同比下降9.48%,与2006年同期增长154.65%形成强烈对比。

　　五一前夕举行的"第六届(2007年度)广东地产资信20强"颁奖典礼上,记者了解到,目前广州近90%以上银行房贷资金流向"20强"房企,土地出让部门甚至将其列为出让土地时的考核加分项。

　　在"20强"房企中,富力集团目前拥有土地储备总建筑面积约2450万平方米(包括正办理转让手续的新增土地储备),珠江投资、合生创展各达到了1800万平方米左右,中信华南、碧桂园各拥有近1200万平方米的土地储备。"资信20强房企累计开发面积达到了近8000万平方米,拥有土地储备高达约10235万平方米,未来三年计划投资总额为2510亿元。"这是由银行房贷部门负责人组成的评审会透露的。

　　"行业垄断最终的结果就表现在价格上。"一位资深业内人士指出,垄断成就了"捂盘惜售",而"捂盘惜售"又是高房价的推手。

　　曲线抑价?

　　4月24日,广州市房管局、市建委、市规划局联合发布<广州市关于加快住房和土地供应加强住房管理抑制房价过快增长若干问题的意见>,表示今年广州计划引入开发商建设约100万平方米的经济适用住房,并且将"配建一定比例的经济适用房"纳入广州部分土地公开出让的条件。

　　房管局于5月1日开始经济适用房登记、派表活动。房管局方面表示,将会对回收的经济适用房申请表格进行摸底和统筹,以此作为经济适用房最终客户群体的评价标准之一。

　　就在4月29日上午,荔湾区党恩新街新社区经济适用住房建设工程举行开工仪式,广州市市长张广宁与旧城危破房改造拆迁安置户和已购买经济适用房住户代表一同启动了开工按钮,这标志着今年广州市14个项目、194万平方米政府保障型住房的开工建设。

　　加大中低收入住房的建设,是否意味着对房价的抑制?

　　业内人士一向对此持保留态度。最直接的观点是:在商言商,开发商土地储备的成本越高,房价下降的可能性越小。

　　事实如此,即便上半年市场中关于广州将推出大量中低收入住房的消息不绝于耳,房地产销售的速度并不见得有大幅下降。

　　房管局此次巡查的多个楼盘当中,白云区大部分楼盘都在7000元/平方米左右,海珠区的大多数在7000多元/平方米-8000多元/平方米,这表明市区7000元/平方米以下的商品房已经绝迹。记者从现场销售人员处获悉,五一前期的销售数量"比预期少"。多数开发商表示下半年将集中推货。恒大地产旗下"金碧·领秀国际"推出的3栋高层近800套商品房中,就有1/3为30平方米左右的小户型,"90、70"政策在大多数项目中都有一定体现。